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Navegar por el proceso de una transacción inmobiliaria, ya sea comprar o vender una casa, puede ser una empresa intimidante. En su mayor parte, necesitas de un gran conocimiento de los diversos términos y frases para comprender las múltiples etapas del proceso de venta.
La mayoría de la gente dejará esta parte del proceso de compra o venta a su agente de bienes raíces. Idealmente, para eso están. Pero poner manos a la obra no suele ser una simple opción para los que luchan junto a su agente inmobiliario para garantizar sus intereses. Es casi una obligación.
Si te preguntas qué significa una casa “bajo contrato” en el sector inmobiliario, cabe suponer una de dos cosas. Puede que hayas encontrado una joya que cumple todos tus requisitos (ya sea un distrito escolar excepcional, una comunidad cerrada, una cocina con tope de mármol o incluso una piscina) y no estás dispuesto a dejar que se te escape de las manos. O, como suele ocurrir en el sector inmobiliario de Carolina del Norte, puede que estés buscando una casa en un mercado muy solicitado (o simplemente competitivo).
En términos sencillos, una propiedad que figura como “bajo contrato” suele ser aquella en la que un comprador ha hecho una oferta al vendedor, y este la ha aceptado. Aun así, el contrato tiene contingencias que deben cumplirse antes de cerrar la venta. Si esto te resulta difícil de entender, continúa leyendo para ver una descripción detallada de los distintos contratos que intervienen en el proceso de compra de una casa.
¿Qué significa “bajo contrato” en el sector inmobiliario?
En el sector inmobiliario, como se ha descrito antes, bajo contrato significa que el comprador ha hecho una oferta por la propiedad del vendedor que ha sido aceptada. Con ello, ambas partes se esfuerzan por cumplir todas las condiciones antes de que se cumpla un plazo determinado. Ahora que sabes lo que esto significa, esto aún no resuelve tu situación sobre esa joya de casa en el mercado inmobiliario.
Para comprender mejor las implicaciones de que una propiedad aparezca como “bajo contrato” en un sitio web inmobiliario, debes dar un paso atrás y tratar de entender la historia de fondo que hay detrás de cómo la propiedad llegó ahí en primer lugar.
Existen varios contratos que intervienen en las distintas fases del proceso de venta, y el contrato de compraventa es solo uno de ellos. Te beneficiarás de un análisis en profundidad de este y otros contratos relacionados antes de que te vuelvas a reunir con tu agente inmobiliario para hablar de la compra o venta de una propiedad.
Cómo es que una propiedad pasa a estar “bajo contrato”
Primero debes entender cómo una propiedad pasa a estar “bajo contrato”. Dependiendo del tipo de mercado inmobiliario en el que se cotice el inmueble, el proceso puede variar en distintas fases.
Además del tipo de mercado, factores como el estado y la región en que te encuentres pueden influir en el proceso de transformación de los listados inmobiliarios activos en propiedades “bajo contrato”. Independientemente de tu ubicación regional, a continuación se indican los pasos fundamentales para pasar una propiedad al estatus de “bajo contrato”.
Paso 1: Valoración y redacción de un contrato de compraventa por parte del vendedor
Antes de que una propiedad figure como en venta activa, el vendedor debe someterse a varios pasos para cumplir las directrices locales y las consideraciones legales. El primer paso suele llevarlo a cabo un evaluador profesional y consiste en la valoración del inmueble.
Esto ayuda al vendedor a fijar el precio de venta del inmueble. Además del avalúo, el vendedor tiene que crear una cuenta de depósito en garantía bloqueada para facilitar los gastos de la venta de la casa, incluido el depósito en garantía. También se crea un borrador de documento de declaración para resaltar las características de la casa que puedan influir directamente en su atractivo.
Una vez que el vendedor y el agente del vendedor están satisfechos con los documentos iniciales, pueden proceder a publicar el inmueble en la MLS (servicio de anuncios múltiples), en una plataforma de anuncios, dirigirse a un iBuyer o a un inversor inmobiliario (comprador en efectivo). Una vez que el inmueble se encuentra en esta fase, se dice que está en venta activa, y el vendedor puede recibir varias ofertas de distintas fuentes.
Paso 2: El comprador hace una oferta
Una vez que la casa está listada como activamente en venta, el comprador y su agente inmobiliario pueden encontrarla en varias plataformas, y si el comprador está interesado, redacta una oferta para el vendedor. La oferta puede variar significativamente en función de si el proceso de compra tiene lugar en un mercado de vendedores o de compradores. En un mercado que favorece al comprador, la oferta puede ser inferior al precio de venta facilitado por el vendedor.
En los mercados que favorecen al vendedor, como las propiedades en ubicaciones privilegiadas, con gran demanda e insuficiente oferta de viviendas, el comprador puede superar el precio de venta del comprador en un intento de que su oferta destaque. El comprador también puede ofrecerse a pagar las comisiones previstas en el proceso de cierre que, de otro modo, pagaría el vendedor. Todo esto se hace pensando que el comprador ha recibido varias ofertas atractivas y, por lo tanto, tiene que mostrar buena voluntad y atraer así la atención del vendedor.
Ocasionalmente, el comprador puede optar por comprometer al vendedor en un contrato de opción activa para demostrar que está interesado en comprar el inmueble, pero solo después de haber llevado a cabo su diligencia debida.
Un contrato activo de opción garantiza al comprador que el precio de la propiedad se mantendrá constante independientemente de las fuerzas externas del mercado y, simultáneamente, asegura al vendedor un comprador para su propiedad en un plazo determinado.
El comprador suele pagar una cuota no reembolsable al vendedor para reservarse el derecho a comprar el inmueble al precio de compra. Sin embargo, no está legalmente obligado a llevar a cabo la compra.
Una vez que el comprador y su agente inmobiliario están satisfechos con su oferta, la envían al agente del comprador.
Paso 3: Aceptación o rechazo de la oferta por el vendedor
Una vez que el agente del vendedor recibe la oferta del comprador, puede aceptarla o rechazarla si no cumple sus expectativas. En ocasiones, el vendedor puede dirigirse al comprador para mejorar su oferta antes de reconsiderarla. Esto es especialmente cierto cuando la oferta del comprador está ligeramente por debajo del precio esperado por el vendedor.
Una vez que el vendedor acepta la oferta del comprador, la casa pasa a la fase “bajo contrato”. Sin embargo, existen varias contingencias y plazos que el comprador y el vendedor deben cumplir para cumplir el contrato de compraventa. Las contingencias y plazos más comunes se describen detalladamente más adelante en este artículo.
En esta fase, se redacta un contrato inmobiliario en el que el comprador y el vendedor esbozan todos los términos y condiciones que se aplican a la propiedad vendida. Puede incluir contingencias, el precio de compra acordado y la fecha de cierre prevista. El contrato inmobiliario, por tanto, es el documento vinculante que hace que una casa pase de estar activamente en venta a estar “bajo contrato”.
Paso 4: Cierre
Una vez que todas las partes implicadas en la venta de la casa están satisfechas con que se han tenido en cuenta sus intereses, el vendedor y el agente del comprador comienzan a cerrar la transacción. Esta etapa consiste en transferir la propiedad de la casa del vendedor al comprador después de que este transfiera el dinero a una cuenta de depósito en garantía bloqueada establecida para la casa. Suele haber un periodo intermedio entre que una casa entra en Contrato y se completa la fase de cierre, que suele denominarse “fase pendiente”.
Es posible que hayas visto una casa catalogada como bajo contrato o pendiente, y aunque algunos agentes inmobiliarios utilizan estas palabras indistintamente, tienen significados e implicaciones diferentes para los posibles compradores.
Pendiente, en la mayoría de los casos, en un mercado justo, significa que tanto el comprador como el vendedor han acordado las condiciones del contrato de compraventa y están más allá de la fase de contrato, pero aún tienen que firmar los documentos de cierre correspondientes o poner en marcha el proceso de financiamiento.
El significado de que una propiedad esté bajo contrato
Comprendes perfectamente lo que significa que una casa esté bajo contrato, pero hay que responder a otra pregunta fundamental. ¿Qué significa esto para un posible comprador interesado en hacer una oferta por la propiedad? Tendrías que leer entre líneas en el contrato inmobiliario entre el comprador y el vendedor para hacerte una idea exacta de la situación.
En la mayoría de los lugares, incluido Carolina del Norte, que una casa esté bajo contrato significa que hay planes en marcha para cumplir el contrato de compra; por lo tanto, el vendedor está en una posición en la que no puede recibir ofertas de otros compradores. Del mismo modo, la casa no figura como en venta activa. En consecuencia, lo prudente sería continuar con la búsqueda y encontrar un nuevo hogar para tu futuro.
Sin embargo, en raras ocasiones, la casa puede tenerte en una posición limitada, y dejarla ir puede ser más difícil que pasar a la siguiente casa en exhibición en la ciudad. En este caso, hay varios pasos que puedes dar a través de tu agente inmobiliario para asegurarte de que eres el siguiente en la fila si las negociaciones se caen en cualquier fase del proceso de venta.
Por desgracia, si el comprador se echa atrás en la compra, el vendedor no está obligado a revelar el motivo. Sin embargo, con un inspector calificado, puedes indagar exhaustivamente antes de comprometerte a la compra de la propiedad si llegaras a ese punto.
Presentar una oferta de reserva
Convendría tener en cuenta las siguientes estadísticas del National Association of REALTORS® antes de presentar una oferta de respaldo:
- El 20% de las casas que figuran como bajo contrato no completarán el contrato de compraventa.
- El 8% de las casas que figuran como pendientes no llegarán a la fase final de las negociaciones.
Si estas probabilidades no te desaniman, puedes redactar una carta similar a una carta de oferta en la que muestres tu interés por su propiedad y tu compromiso de completar la compra en caso de que se rompan las negociaciones en curso. Siempre es prudente hacer que tu oferta destaque sobre otras ofertas de reserva que puedan haberse presentado.
Contingencias y plazos para una casa bajo contrato
Antes de que una casa pase de estar bajo contrato a iniciar la fase pendiente de las negociaciones, deben cumplirse varias contingencias y plazos. Esto puede ser tanto por parte del comprador como del vendedor. Antes de que finalicen, cualquiera de las partes puede retirarse de las negociaciones sin que se le imponga una multa. Las contingencias más comunes son las siguientes:
Contingencia de financiamiento
La contingencia de financiamiento se refiere a una disposición para que el comprador se eche para atrás en el acuerdo de compra en caso de que no pueda obtener financiamiento para la propiedad en cuestión. Con ello se pretende proteger su depósito y a menudo se estipula la naturaleza del préstamo que solicita. Esta contingencia también protege al vendedor garantizándole la venta si el comprador obtiene el financiamiento adecuado.
Contingencia de inspección
La contingencia de inspección es una disposición para que el comprador se retire de las negociaciones si descubre un aspecto indeseable de la casa que repercuta directamente en su valor. Otra posibilidad es que las dos partes (vendedor y posible comprador) renegocien el precio de compra si hay problemas con la inspección.
Contingencia de avalúo
La contingencia de avalúo permite al comprador echarse para atrás en el proceso de venta cuando su evaluador valora la propiedad muy por debajo del precio de compra estipulado por el vendedor. En la mayoría de los casos, el avalúo no debe ser inferior al precio de compra y, preferiblemente, debe ser superior.
Contingencia de título
La contingencia de título es una disposición del contrato de compraventa que permite al comprador retirarse de las negociaciones siempre que haya una inquietud o disputa en torno al título de propiedad del inmueble. A menudo se asigna al comprador un periodo de tiempo para llevar a cabo la diligencia debida sobre el estado y la legitimidad del título de propiedad del inmueble.
Contingencia de la Asociación de Propietarios (HOA) (Homeowners Association)
Según las disposiciones de esta contingencia, el comprador puede retirarse de las negociaciones si no está satisfecho con el estado de la propiedad, con los estatutos o con los requisitos de inspección del órgano de gobierno, que suele ser la Homeowners Association (HOA).
Diferencias entre “bajo contrato” y “pendiente”
Los términos inmobiliarios “pendiente” y “bajo contrato” se han utilizado mucho en este artículo y tienen finalidades distintas en el contexto inmobiliario. Del mismo modo, estas etapas también tienen otras implicaciones para cualquier posible comprador.
Una casa catalogada como pendiente suele significar que el vendedor ha aceptado una oferta de un comprador. Aun así, existen varias áreas que podrían mejorarse, como las negociaciones sobre los plazos y las contingencias o un problema de financiamiento. Durante esta fase, el vendedor está abierto a recibir ofertas adicionales, pero puede optar por limitarlas si está seguro de que las negociaciones terminarán a su favor.
Un anuncio “bajo contrato” suele significar que el comprador y el vendedor han acordado un precio de compra y están obligados por contrato a cumplir las condiciones y plazos del contrato de compra. En la mayoría de los casos, la única meta que hay que superar es el proceso de cierre y la inspección. Durante esta fase, es posible que el vendedor no reciba ofertas adicionales de partes interesadas, pero puede aceptar ofertas de reserva.
Puntos clave
Ahora ya tienes la respuesta a la pregunta: “¿qué significa “bajo contrato” en el sector inmobiliario?”. Dependiendo de si una propiedad figura como “bajo contrato” o “pendiente”, podrás o no hacer una oferta a través de tu agente inmobiliario.
Sin embargo, antes de que se anuncie que la casa está vendida, las negociaciones pueden detenerse en distintas fases, permitiéndote ofertar libremente por la propiedad. Así que no pierdas la esperanza si ves una casa que te encanta “bajo contrato”. Ponte en contacto con un agente inmobiliario local experto para aumentar tus posibilidades.
Preguntas frecuentes: “Bajo contrato” en el sector inmobiliario
Si aún tienes dudas sobre lo que significa “bajo contrato” en el sector inmobiliario, estas preguntas frecuentes y sus respectivas respuestas podrían ayudarte a entender mejor este tema:
Si una casa está “bajo contrato”, ¿estás obligado a comprarla?
Cuando se convierte en “bajo contrato” secundario a un acuerdo entre el vendedor y tú, debes completar la compra a menos que no se cumplan los aspectos destacados en la contingencia. El incumplimiento de esto puede dar lugar a una multa.
¿Es lo mismo que una casa esté bajo contrato a que esté vendida?
Que una casa esté bajo contrato significa que el comprador y el vendedor todavía están pasando por las fases de negociación, y la casa, por tanto, no está vendida.
¿Puedes ofertar por una casa que está bajo contrato?
No puedes ofertar por una casa que está bajo contrato, pero puedes presentar una oferta de reserva para avisar al vendedor de que estarías interesado en realizar la compra en caso de que se rompieran las negociaciones actuales.
