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Si estás a punto de comprar o vender una propiedad, hay muchas cosas que debes tener en cuenta. Tu agente inmobiliario puede guiarte en la mayoría de los conceptos, pero algo como una servidumbre (easement en inglés) puede requerir más explicaciones.
Quizá te preguntes: ¿Qué es una servidumbre? ¿Qué significa y otorga a otra persona derechos sobre tu propiedad?
Debes comprender las servidumbres si piensas comprar o vender una casa. A continuación hablaremos a detalle sobre este tema que puede parecer confuso a simple vista.
¿Qué es una servidumbre en el sector inmobiliario?
Una servidumbre es un acuerdo que otorga a un no propietario el derecho a acceder a una parte de una propiedad privada para un fin concreto. El no propietario puede ser una persona, una empresa o una entidad gubernamental, y el motivo por el que necesita acceder a la propiedad varía.
Por ejemplo, supongamos que estás interesado en comprar una casa en una comunidad frente al mar. La casa que estás considerando está frente a una playa pública y tiene acceso directo a la playa, pero las casas del lado opuesto de la calle no lo tienen.
A lo largo de tu propiedad discurre un camino que lleva a la playa y da acceso a tus vecinos. Ese camino es un tipo de servidumbre.
Las servidumbres pueden ser negativas o afirmativas. Una servidumbre afirmativa te impide bloquear el acceso al propietario de la servidumbre. En nuestro ejemplo de la casa de la playa, no podrías bloquear el paso.
Una servidumbre negativa te impide desarrollar tu propiedad de forma que bloquee el acceso del titular de la servidumbre a algo como la luz o una vista.
Supongamos que la misma casa de la playa se construye de modo que los vecinos de enfrente puedan seguir viendo la playa. Si existe una servidumbre negativa, es posible que no puedas ampliar tu casa de forma que bloquee la vista de tu vecino.
Para que quede claro, las servidumbres no otorgan derechos de propiedad ni derechos de propiedad directa, pero pueden afectar la forma en que usas y desarrollas tu propiedad. Por lo tanto, es fundamental entenderlas.
¿Debo comprar una propiedad con servidumbre?
Las servidumbres son muy comunes en el sector inmobiliario y, normalmente, los posibles compradores no tienen que preocuparse por ellas. Frecuentemente, benefician al propietario y a la comunidad circundante.
Por ejemplo, una servidumbre puede permitir a una compañía eléctrica llegar a una línea eléctrica o a una compañía de agua llegar a una tubería. También podría permitir a los niños del vecindario llegar con seguridad a una escuela o a los miembros de la comunidad acceder a un parque público.
Sin embargo, antes de comprar un inmueble, debes estar al tanto de las servidumbres existentes. Una servidumbre podría afectar al modo en que puedes desarrollar o utilizar tu propiedad. Y, a veces, los problemas que se derivan de las servidumbres pueden ser muy frustrantes para los propietarios.
Tipos comunes de servidumbres
Hay muchos tipos de servidumbres, desde la servidumbre de conservación, destinada a proteger propiedades históricas, hasta la servidumbre recreativa, que permite al público utilizar terrenos no urbanizados. Aunque no cubriremos todos los tipos específicos de servidumbres, a continuación trataremos las servidumbres más comunes.
En primer lugar, es importante comprender la diferencia entre una servidumbre accesoria (easement appurtenant) y una servidumbre personal (gross easement).
Una servidumbre accesoria está entre dos propiedades. La servidumbre accesoria da al propietario dominante o titular de la servidumbre acceso a la otra propiedad para un fin concreto.
Nuestro ejemplo de la casa de la playa muestra una servidumbre accesoria. Las servidumbres de este tipo son permanentes y se transfieren con el título de propiedad. Pueden ser implícitas, o un tribunal puede ordenar una servidumbre por necesidad.
Una servidumbre por necesidad no se crea mediante un acuerdo explícito entre vecinos, sino que se establece por ley como medio de conseguir resultados equitativos.
Las servidumbres por necesidad conceden acceso a tu propiedad a una entidad concreta. Así, una empresa de servicios públicos puede tener una servidumbre personal que le permita acceder a los equipos de tu propiedad.
Cuando hablemos a continuación de los tipos habituales de servidumbres, mencionaremos si son accesorias o de paso.
Servidumbres de paso
Una servidumbre de paso da libertad para utilizar un camino o carretera de tu propiedad. Es un tipo de servidumbre muy común, sobre todo en las zonas rurales.
En zonas donde la gente posee grandes extensiones de terreno y hay más carreteras privadas que públicas, puede que tengas que atravesar el terreno de otra persona para acceder a una propiedad.
Sin embargo, también encontrarás servidumbres de paso en los suburbios. Suelen ser una servidumbre pública, que permite a los miembros de la comunidad acceder a terrenos públicos atravesando propiedades privadas.
Por ejemplo, si tu casa da a una escuela primaria, un camino en el límite de tu propiedad puede permitir a los niños del vecindario acceder con seguridad a la escuela sin cruzar una calle pública. Ese camino sería una servidumbre de paso.
Las servidumbres de paso son casi siempre servidumbres accesorias, y no podrán ser impugnadas cuando compres un bien inmueble.
Servidumbres de servicios públicos
Una servidumbre de servicios públicos da acceso a los empleados de los servicios públicos a las infraestructuras situadas en propiedades privadas. Son habituales y necesarias si quieres que tu propiedad y la comunidad circundante dispongan de agua, electricidad, cable y alcantarillado.
Por ejemplo, una compañía eléctrica puede necesitar acceso a tu entrada para llegar a un poste eléctrico. O la compañía de aguas puede necesitar acceso a una tubería situada debajo de tu jardín.
Las servidumbres de servicios públicos son consideradas personal, lo que significa que los empleados solo tienen acceso para un fin concreto, normalmente para controlar o reparar equipos. Sin embargo, también tienen derecho a actualizar o instalar equipos que pueden gustarte o no.
Puedes impugnar las servidumbres de servicios públicos cuando compras una propiedad, pero es poco probable que ganes. Dado que estas servidumbres benefician a tu propiedad y a la comunidad, es probable que la administración local se quede con ellas.
Servidumbres preceptivas
La ley concede una servidumbre preceptiva a alguien sin derechos de propiedad que ha estado utilizando una parte de una propiedad privada de forma desfavorable o abierta durante un tiempo definido por la ley estatal. En ese sentido, una servidumbre preceptiva es similar a los derechos de posesión adversa o los derechos de los ocupantes ilegales, excepto que no hay transferencia de propiedad.
Al igual que cuando los ocupantes ilegales reclaman derechos de posesión sobre una propiedad, la naturaleza de la posesión importa en una servidumbre por prescripción. El predio dominante tiene que haber estado utilizando la propiedad durante un periodo prolongado, y el predio sirviente no puede haber intentado detener la práctica.
Por ejemplo, supongamos que te interesa un terreno junto a un lago. Descubres que un camino atraviesa la propiedad. Los vecinos han utilizado este camino para llegar al lago durante mucho tiempo. Nunca recibieron permiso, pero el actual propietario tampoco intentó impedírselo.
Esos vecinos podrían reclamar una servidumbre prescriptiva implícita sobre el caimo al lago. Así que, si compraras la propiedad, no podrías obstruir el camino.
Por eso, como propietario, es tan importante impedir la intrusión. Si alguien ha estado invadiendo tu terreno privado durante un periodo prolongado, puede alegar que tiene una servidumbre preceptiva, lo que podría ser un problema si intentas urbanizar o vender la propiedad.
Servidumbres privadas frente a servidumbres públicas
Cualquiera de los tipos de servidumbre anteriores puede pertenecer al dominio privado o al público, y es fundamental entender la diferencia.
Una servidumbre privada concede derechos sobre la tierra a personas concretas, normalmente para un fin determinado. Por ejemplo, podrías conceder una servidumbre a tu vecino para pasar un cable por debajo de tu jardín. Podrías conceder la servidumbre privada libremente, o podrías vender los derechos de servidumbre.
Una servidumbre pública concede el acceso al público en general. El gobierno local la promulga y no exige que el propietario esté de acuerdo. Un buen ejemplo es una servidumbre de paso que da acceso a los niños a un parque público o una servidumbre de servicios públicos.
Comprender las servidumbres en tu propiedad
La mayoría de las veces, una servidumbre no es gran cosa. A menudo son neutrales o beneficiosas para ti como propietario. Sin embargo, te conviene saber si existe alguna en un terreno antes de comprarlo.
Para averiguar si hay servidumbres en tu propiedad, empieza por los documentos de información del vendedor, que tu agente inmobiliario debe proporcionarte. Si el vendedor conoce alguna servidumbre, debe indicarla ahí.
Sin embargo, si eres el futuro propietario de un gran terreno, de un terreno sin urbanizar o de una propiedad que el propietario no ha ocupado en un periodo prolongado, es posible que no conozca la existencia de una servidumbre. Por tanto, puede que tengas que indagar en otros documentos legales. Considera la posibilidad de consultar alguno y posiblemente todos los siguientes:
- Tasador local
- Secretario del condado
- Compañías de servicios públicos
- Abogado inmobiliario
- Compañía de títulos
También puedes hacer una búsqueda de títulos. Según el sistema Torrens de registro de la propiedad de la tierra, una servidumbre expresa debe constar en los documentos del título.
Si encuentras una servidumbre, es importante que conozcas su alcance. Legalmente, el titular de una servidumbre tiene derecho a hacer lo que sea conveniente o necesario para disfrutar plenamente del fin para el que se concedió la servidumbre.
Así, si tu vecino tiene una servidumbre de paso sobre la carretera que atraviesa tu propiedad, tiene derecho legal a mantener esa carretera. Pueden pavimentarla, cortar árboles y maleza o hacer otras obras para asegurarse de que pueden utilizarla.
En la mayoría de los casos, las servidumbres son permanentes, sin embargo, pueden rescindirse en determinadas situaciones. Por ejemplo, si puedes demostrar pruebas de uso indebido o abandono, tal vez puedas deshacerte de una servidumbre. Sin embargo, necesitarás un abogado inmobiliario para buscar la terminación de la servidumbre.
Puntos clave
¿Qué es una servidumbre? En pocas palabras, una servidumbre otorga a los no propietarios el derecho a una parte de tu propiedad para un uso específico. No les proporciona derechos de propiedad; la mayoría de las veces, las servidumbres benefician a la comunidad.
Sin embargo, en algunos casos, una servidumbre puede causar un problema al propietario. Si quieres urbanizar la propiedad o ampliar un edificio existente, una servidumbre podría ser problemática. Si ese es tu caso, lo mejor es que busques asesoramiento legal de un abogado que conozca sobre bienes inmuebles.
Preguntas frecuentes sobre servidumbres: Guía para propietarios
A continuación respondemos a algunas de las preguntas más frecuentes sobre las servidumbres.
¿Qué es una servidumbre en términos sencillos?
Una servidumbre describe un acuerdo entre el propietario de una finca y otra persona o entidad que permite a esa persona o entidad utilizar la finca sin reclamar la propiedad.
¿Cómo funcionan las servidumbres?
Las servidumbres permiten a una persona, grupo de personas o entidad utilizar o acceder a una parte de tu propiedad. Las hay de varias formas.
A veces, el propietario permite una servidumbre porque le beneficia a él (servidumbre de paso) o a la comunidad (servidumbre de conservación histórica). Otras veces, una entidad gubernamental exige una servidumbre porque desempeña una función vital. Y en algunos casos, existe una servidumbre porque alguien ha estado utilizando una parte de la propiedad abiertamente y durante mucho tiempo.
Normalmente, una vez que existe una servidumbre, no desaparece, ni siquiera cuando una propiedad cambia de dueño.
¿Cuál es el tipo de servidumbre más común?
La mayoría de las servidumbres son afirmativas, lo que significa que permiten el uso del terreno a personas que no son propietarios. Los niños que utilizan parte de tu propiedad para acceder a su colegio o un vecino que utiliza parte de tu camino de entrada para acceder a la carretera serían servidumbres afirmativas.
Otro tipo aún más común de servidumbre afirmativa es la servidumbre de servicios públicos, que permite a una empresa local de servicios públicos acceder a equipos de una propiedad privada.
¿Cuál es la diferencia entre predios dominantes y predios sirvientes?
El terreno que está sujeto a una servidumbre se conoce como predio sirviente, o tenencia sirviente, mientras que el que se beneficia de ella se llama predio dominante, también conocido como tenencia dominante.
¿La servidumbre es un derecho legal?
Sí, una servidumbre otorga al propietario de la servidumbre el derecho legal a utilizar una propiedad. No le otorga derechos de propiedad, pero le permite utilizar y mantener la servidumbre para que pueda disfrutar plenamente de la finalidad para la que fue concedida.
¿Un propietario puede bloquear una servidumbre?
No, los propietarios no pueden bloquear ni perjudicar una servidumbre. Si una servidumbre permite a un vecino usar tu camino de entrada, por ejemplo, no puedes poner una verja que bloquee su acceso. Hacerlo es ilegal.
¿Puedes construir una reja en una servidumbre?
No, no puedes construir una reja en una servidumbre. Construir cualquier cosa que impida al propietario de la servidumbre utilizar la parte de tu propiedad a la que tiene derecho es ilegal.
¿Quién es responsable del mantenimiento de una servidumbre?
Los titulares de una servidumbre son responsables de su mantenimiento. Por lo tanto, si eres propietario de un terreno sin salida al mar y tienes una servidumbre de paso en el terreno de tu vecino, es tu responsabilidad mantener ese espacio. Eso puede significar podar la maleza, pagar las reparaciones del pavimento u otros gastos de mantenimiento.
¿Cuántos años dura una servidumbre de paso?
En la mayoría de los casos, las servidumbres son perpetuas. A menos que un acuerdo de servidumbre establezca un periodo de tiempo concreto o que se especifique que la servidumbre puede ser impugnada cuando cambien los propietarios, la servidumbre correrá con el terreno para siempre.
¿Cómo se demuestran los derechos de servidumbre?
Pueden existir servidumbres implícitas. Los derechos de servidumbre suelen figurar en los documentos de titularidad. Sin embargo, puede existir una servidumbre legal, aunque no conste por escrito.
Si una persona o entidad ha estado utilizando una parte de una propiedad privada para un fin concreto durante un periodo suficientemente largo, también puede tener derecho a una servidumbre por prescripción.
¿Puedes construir junto a la servidumbre?
Puedes construir junto a una servidumbre siempre que no interfieras con la finalidad de la servidumbre. Dependiendo de la servidumbre, puedes construir por encima o por debajo de ella.
¿Cómo extinguir una servidumbre?
Existen varias formas de extinguir una servidumbre. Casi todas ellas requieren una acción legal. Con la ayuda de un abogado versado en derecho inmobiliario, podrías demostrar el abandono, el uso indebido o el fin de la necesidad. Otra posibilidad es que el titular de la servidumbre firme voluntariamente un acuerdo para poner fin a la servidumbre.
¿Cuándo puedes extinguir una servidumbre?
Técnicamente, puedes poner fin a una servidumbre en cualquier momento si existe un motivo legalmente válido. Sin embargo, la mayoría de las servidumbres son perpetuas, y necesitarás un buen abogado inmobiliario y pedirle que emprenda acciones legales si intentas disolver una.
